¿Qué pasa si vendes tu vivienda habitual antes de los tres años mínimos?
Mercado Vivienda
Si te ves obligado o has decidido vender tu vivienda, deberás pagar a Hacienda por la ganancia obtenida en la operación. No obstante, podrás librarte de ello si has vivido más de tres años en dicha casa
¿Qué pasa si vendes tu vivienda habitual antes de los tres años mínimos?
La actividad económica ligada al sector inmobiliario siempre debe tributar ante Hacienda sus ganancias. Esa es una máxima que se aplica a todos los agentes del sector, ya sean grandes empresas, profesionales independientes o pequeños propietarios. Aun así, siempre hay algunas excepciones con las que podemos beneficiarnos: una de ellas es si vendemos y compramos nuestra vivienda habitual después de haber vivido como mínimo tres años en ella.
¿Cómo evitar tener que pagar a Hacienda si vendo o compro mi casa?
Una de las opciones para vender tu casa y evitar pagar a Hacienda por la plusvalía obtenida es cuando la vivienda transmitida y la adquirida constituyen una residencia habitual, es decir, si se vive en ellas al menos durante tres años de forma continuada. Otra opción es cuando el cambio de residencia se produce por causa de fuerza mayor
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Además de lo anterior, debes saber que la venta de una vivienda está exenta del pago del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) si las ganancias netas totales o parciales obtenidas se destinan a la compra, construcción o rehabilitación indispensable de un nuevo domicilio.
¿Qué entiende Hacienda por vivienda habitual?
¿Qué entiende Hacienda por vivienda habitual?
La Agencia Tributaria define el concepto de vivienda habitual como “aquella en la que el contribuyente resida durante un plazo continuado de tres años.” De ahí, el espacio temporal que se utiliza, ya que se necesita no solo haber residido tres años en la casa vendida, sino también otros tres años en la nueva.
Por su parte, el fisco también puntualiza que la persona física en cuestión debe empezar a habitar las viviendas, la vendida y la comprada, antes de transcurrir doce meses desde la fecha de adquisición o de fin de las obras de rehabilitación o construcción, por lo que si te demoras más en habitarla podrías acabar teniendo que pagar por las plusvalías obtenidas.
¿Qué pasará si vendo la vivienda antes de ese tiempo?
En este caso, Hacienda entenderá que no se trata de una vivienda habitual, sino de una operación financiera, y te obligará a abonar el porcentaje correspondiente a la ganancia obtenida durante la venta. En este caso, el propietario deberá realizar una autoliquidación complementaria a la precedente, donde conste la intención de reinvertir, con la ganancia no exenta y los intereses de demora en el ejercicio correspondiente a la transacción.
Por último, si se percibió una bonificación en el pago del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) con la compra de la primera o la segunda vivienda que han sido declaradas no habituales, también deberá abonarse la diferencia en el plazo de un mes desde la venta del inmueble. El riesgo de no actuar de esa manera es que el fisco podría promover, primero, una inspección y luego, las sanciones pertinentes que, además, irán siendo cada vez más elevadas por culpa de los recargos en el tiempo.
El riesgo de no actuar podría promover una inspección y las sanciones pertinentes
Eso sí, recuerda que en el caso de que la venta sea forzada -es decir, por causa de fuerza mayor-, no tendrás que abonar nada. En este caso, la propia Agencia Tributaria específica que esas circunstancias abarcan: “la celebración de matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral, obtención de primer empleo o de empleo más ventajoso u otras análogas”.
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Otros requisitos obligatorios
Junto al requisito temporal o de fuerza mayor, Hacienda exigirá algunos de estos elementos para la exclusión de pago por la plusvalía obtenida:
- La reinversión debe realizarse dentro del plazo de dos años, anteriores o posteriores a la venta.
- La nueva vivienda debe ser habitada en un período máximo de 12 meses desde la compra o la finalización de las obras, ya sean de construcción o de rehabilitación.
- Si se trata de la construcción de una nueva vivienda, se debe destinar la totalidad de las ganancias obtenidas.
- Las obras no deben prolongarse más de cuatro años desde la fecha de adquisición.
Por último, recuerda, que al tratarse de un tema sensible, conviene consultar con la Agencia Tributaria si se tiene cualquier duda, ya que las condiciones particulares de cada uno pueden ser diferentes.