P. M. firmó un contrato de arras para comprar un piso rehabilitado en el centro de Barcelona a un gran tenedor en febrero. En el momento de firmar la compra definitiva y con la cita en el notario asignada, la empresa vendedora le ha paralizado la operación durante dos meses por la entrada en vigor del decreto ley 2/2025 sobre vivienda, que el Govern aprobó a finales del mes pasado. Ahora la compra está en el aire. Es sólo un ejemplo de la confusión que genera en el sector la nueva normativa que amplía el derecho de tanteo y retracto de la Generalitat. En este caso los propietarios del piso interpretaron que ahora están sujetos a la nueva norma. Así se lo notificaron al comprador tan pronto el Consell Executiu dio luz verde al decreto.
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Las diferentes interpretaciones de la ley están demorando ventas a particulares, explican inmobiliarias consultadas. También transacciones entre inversores que, por las características de la promoción, no son el objetivo de la Generalitat para ampliar el parque público de vivienda, como ocurre con los lofts que Meridia ha vendido en el 22@ por 19 millones de euros, a razón de unos 500.000 euros el piso. Esta operación también está paralizada durante 60 días.
La Generalitat subraya que la gran rehabilitación estará exenta, igual que la obra nueva
Con la entrada en vigor del decreto ley el pasado 27 de febrero, la Generalitat tiene derecho de tanteo y retracto sobre la transmisión de cualquier vivienda situada en una zona declarada tensionada siempre que el titular sea un gran tenedor persona jurídica. Ahora bien, la normativa contempla una excepción: las viviendas de nueva construcción cuando el comprador sea una persona física y lo destine a su propio uso y no como inversión.
El redactado ha dado lugar a diversas lecturas. Carles Sala, portavoz de los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (API) de Catalunya, señala que la gran rehabilitación no se considera nueva construcción según el redactado. Así lo dedujeron también los propietarios del piso de P.M., por lo que pospusieron la operación.
El sector privado considera que los promotores no deberían considerarse grandes tenedores
“Creemos que la excepción al tanteo que incluye el decreto es insuficiente; ya advertimos en su día que se podría dar esta situación”, explica Sala. Fuentes de la Generalitat aclaran que la gran rehabilitación también se considera obra nueva y así han ido transmitiéndolo a los diferentes agentes del sector.
Pero la incertidumbre va más allá de este punto. Guifré Homedes, director general de Amat Immobiliaris, añade por su parte que la definición de gran tenedor “genera inseguridad”. “Los promotores no son patrimonialistas y entendemos que no deberían considerarse grandes tenedores”, afirma.
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El presidente de la Associació de Promotors de Catalunya (APCE), Xavier Vilajoana, apunta que la normativa impacto de lleno en su sector. “Todos los promotores que estén levantando más de cinco viviendas se ven afectados”, lamentó. El empresario apunta que el actual redactado de la normativa ralentizará la compraventa de viviendas por la “inseguridad jurídica” que se genera. Vilajoana reconoce que “probablemente” la Generalitat acabará incluyendo algunas excepciones más en el texto que se convalide en el Parlament, pero apunta que igualmente tendrá efectos negativos en el mercado. “Se ha aprobado mediante un decreto ley sin dar opción a que el sector pueda expresar su opinión”, criticó.
Antes de la entrada en vigor de la nueva normativa, la Generalitat sólo tenía derecho de tanteo y retracto sobre las viviendas procedentes de ejecuciones hipotecarias. Es el mecanismo que usó recientemente para adquirir 743 pisos al fondo estadounidense Cerberus, que se quedó los activos tóxicos del BBVA, por 72 millones de euros para destinarlos a alquiler social. Ahora, en cambio, tendrá este derecho sobre cualquier inmueble en las condiciones mencionadas para ampliar el parque público de vivienda.
Además, prevé que todas los pisos adquiridos con este mecanismo deberán calificarse de forma permanente como protección oficial.
